中国楼市陷入危机的真正原因

遨翔天地间

           中国楼市陷入危机的真正原因                                                                            中产财富  2022-07-28 发表于北京     

2022年7月12日晚，北京大学国家发展研究院【朗润•格政】第159期在北大国发院承泽园和线上直播平台同步举行，本期论坛以“2022下半年经济展望与房地产转型”为题，姚洋教授发表演讲，本文为演讲精要，推荐阅读。

姚洋北大国发院院长、中国经济研究中心主任

导致上半年增速下降的一大原因，是房地产的断崖式下降。我们对其影响估计不足。房地产对中国经济的贡献有多大？有人计算是17%，我们100多万亿GDP里有17万亿左右源于房地产的直接或间接贡献。

房地产是个长链条产业，不仅仅是把房子盖起来，盖起房子之后要装修，装修要有装修材料，之后还要买家具，买电器等等。房地产能把整个消费带动起来。

今年上半年，排名前100的房地产企业，其地产销售下降51%，有史以来没有发生过这种“腰斩”。当然，销售额下降51%并不意味着房地产的增加值下降51%，不能完全对应。

但无论如何，由于房地产占GDP的比重实在太大，所以其它行业必须要超额增长才能弥补房地产挖的这个“坑”，难度非常大。今年6月份，房地产数据有所好转，但能否持续则有待观察。

为什么房地产有如此巨大的下滑？有人说由于我国人口结构变化，房地产进入了调整期，这可能是长期因素，然而长期因素很难导致短期的急剧下降。有人把短期急降的原因归于房地产负债太高，但即使负债高，如果没有外力推动，也不会“雪崩”。

我个人认为，房地产下行的主要原因就是“三条红线”政策。

中央三令五申要让房地产健康发展，要求各地因城施策。去年中央经济工作会议就已经提出，今年两会又再次强调，地方也开始行动，力度仅次于2016年那一轮。但2016年地方政府一行动，房地产业很快上涨，今年却不行。

有人归因于百姓手里没钱了，这也不完全对。2020年疫情那么严重，房地产上涨20%多，所以跟疫情和老百姓的收入关系不大，跟银行和老百姓的信心关系更大。

今年上半年，房地产信贷下降53%，是断崖式下降。因为房地产企业在新政后断流，房子烂尾，老百姓是理性的，看到房地产企业流动性不行，买房有风险，就不会出手，更何况买房是一笔巨大的投资。

银行也一样，看到房地产企业资金出问题，贷款就容易成为坏账，惜贷也是理性的选择。

我们应正确认识房地产信贷。宏观经济学里有“金融加速器理论”，房地产就有金融加速的作用。房地产制造资产，有资产就可以抵押借钱。反之，一旦房地产信贷收缩，整个社会的信贷也会跟着收缩。因此，如果打击这个起“金融加速器”作用的行业，经济就会收缩。

中国老百姓的房子够住了吗？我觉得还远远不够。跟发达国家相比，我们还少得多。有人说，那么多房企因为高负债即将破产倒闭，带给中国系统性风险。
但问题在于，高负债率是房地产的行业特性，不能拿制造业等其他行业简单参照。现在一下子给房企断供，使它们无处借钱，流动性只会更差，倒闭得更快，引发系统性风险的可能性更大。

我们都在不断看到房企失败的案例，其中也不乏大型房企。但它们失败的原因主要是热衷于多元化，把建房子的资金拿去做其他用途，比如造车、VC等，投向了他们原来不擅长的领域，导致亏损。

专注房地产的企业并未出现大问题。不能看到个别房企出问题而否定整个房地产市场，全部整顿，这是不对的。

因此我认为，中国经济下半年要想有像样的复苏，离不开对房地产业“三条红线”的调整。

如果我们既能对防疫政策调适，又能对房地产“三条红线”做出好的整改，达到中国经济6%的潜在增速，甚至实现7.8%，从而使全年经济实现5.5%的目标依然可期。否则，全年经济增长目标的实现难度非常大，而且不排除因为经济严重不景气而引发其他问题。

遨翔天地间

中国老百姓的房子够住了吗？
姚洋说，我觉得还远远不够。跟发达国家相比，我们还少得多。


我不同意他的这个观点。我国房地产已严重失衡。
据我观察，一二线城市房屋空置率较高。许多己建成楼宇晚上见不到多少灯光。近十年一线城市房价已经攀升十几倍，城市有钱人有多套房，而真需要房的人又买不起房。

阿强

             欣赏遨翔天地间老师的分析。

山水人家

谢谢老师转载报道。

遨翔天地间

阿强 发表于 2022-11-21 22:43
欣赏遨翔天地间老师的分析。

网络有分析：当前房地产形势的面临困局九大原因。

第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。

第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。

第三大原因，人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。

第四大原因，中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资，我们要吸收日本、中国香港的教训。

第五大原因，城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1%增至64.72%，接近中高收入经济体的66.6%。

第六大原因，近几年房地产市场出现了四大透支。
1）需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。
2）房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。
3）支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。
4）供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。

第七大原因，部分房企过度举债、高杠杆扩张，存在冲规模饥渴症，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。

第八大原因，在短时间内，多种因素叠加，市场主体应接不暇、难以应对。从供给看，项目开工延迟，开发进程放缓；从需求看，内外部环境影响居民购房节奏，购房观望情绪浓厚。

第九大原因，在短时间内，三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施。

阿强

遨翔天地间 发表于 2022-11-22 09:19
网络有分析：当前房地产形势的面临困局九大原因。

第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代 ...

            祝遨翔天地间老师天天开心，健康快乐。   

彩色风筝

遨翔天地间 发表于 2022-11-21 21:24
中国老百姓的房子够住了吗？
姚洋说，我觉得还远远不够。跟发达国家相比，我们还少得多。

是的， 没有计划造得太多啦！ 闭着眼睛说话。 好多地方唱空城计了！

遨翔天地间

彩色风筝 发表于 2022-11-22 13:28
是的， 没有计划造得太多啦！ 闭着眼睛说话。 好多地方唱空城计了！

在欧美国家和东南亚包括台湾，真没有看到多少闲置楼宇，也没有很多高层超高层住宅，唯有国内在三四线城市都有高层住宅，唱空城计的住宅或烂尾的楼盘真不少见。

彩色风筝

遨翔天地间 发表于 2022-11-22 15:21
在欧美国家和东南亚包括台湾，真没有看到多少闲置楼宇，也没有很多高层超高层住宅，唯有国内在三四线城市 ...

不是国外都好的，国外现在的光景不咋样。

遨翔天地间

彩色风筝 发表于 2022-11-23 10:59
不是国外都好的，国外现在的光景不咋样。

就事论事，只说房地产。