楼市现在这个样子，高高在上，却不能往下走，因为有太多的“No”。
李宇嘉
近日，我接触了一家新楼盘销售代理团队，才真正领教了，什么叫“让不可能成为可能”。刚刚过去的国庆黄金周，这个团队怒怼市场降温，死磕需求低迷，全员无休、大战了十天（9月28日到10月7日），创造“淡市”奇迹。先说战果，506套房，28亿认购金额。
老板很淡定，So easy！绝招有三：一是坚定必胜信念，打起堪比传销的士气。老板说，楼市需求还在，只是被冰层压抑住了，我们要“怼”破冰层；二是金钱开道，300万奖给一线人员，卖了房当场发钱；三是多盘联动，总有一款适合客户。最后，老板说，再坏的市场，再难卖的项目，都能“化腐朽为神奇”。听完后，除了背后凉飕飕，你是不是特佩服？
一个个案例，让你不得不相信，“人有多大胆、地有多大产”，这个卫星在地产放飞没毛病。但其实，现在到任何一个城市，在售在建的新盘，密密麻麻。买房热情也没那么高了，房价涨幅不大，普遍不着急买房；每个片区都有竞品，随便挑、随便选，新盘去化率普遍在20%-40%。但是，你不着急不行，有人着急啊！开发商也在怒怼市场降温，死磕低迷需求。
明明去化率只有40%，但做出来的是80%。没办法，KPI摆在那，不完成的话，奖金飞了，甚至还要卷铺盖走人。开盘是惊险的一跳，“日光”是优选。但现在，即便分批推盘、小步快走，也很难“日光”了。但老板需要钱，不能无限期蓄客，就做一个80%的去化率数据，给预期一剂强心针。
怒怼市场降温，死磕低迷需求，创造“淡市”奇迹的，还包括地方政府。市场热了被问责，冷了更不行。一旦冷了，各种“托市”就来了。比如，有的地方不让房价下跌。原来，经常听说，项目二期降价了，一期购房者维权。现在，地方政府也维权了，“你要顾全大局，不能降价”。
租金也不能跌，不然很多人就不买房了。近期，某热点城市统计部门，一而再再而三地要求，某龙头房产中介重新上报租金数据。搞半天才知道，原来上报的数据显示，租金跌了。直到中介将数据改为上涨才罢休。写字楼空置率也是，本来50%的空置率是事实，非要搞个辟谣。
怒怼市场降温，死磕低迷需求的，还有一些媒体。近期，部分二三线城市局部区域适度松绑限购，比如天津滨海新区的两个科技园区、南京六合区、三亚和燕郊等地。拆开政策解读，没什么大不了。就拿天津来说，限购松绑仅针对两个园区承接的北京非首都功能的企业人员。
而且，这些人买房要3年限售。这好理解。对天津来说，前有追兵（雄安），后有堵截（有近水楼台的燕郊），承接北京疏解出的企业，吸引皇城根下的企业和人到天津，除了门槛低、价格低的房子，还有什么呢？与天津同病相怜的燕郊也是一样的，千里之外的三亚也是一样的。
但是，在某些媒体的笔下，居然是《突发，南京再次放开限购》、《再下猛药！天津也放开限购了！》、《三亚限购放宽，海口限价解除！海南要全面放开楼市限购？》。真是看热闹不嫌事儿大，唯恐楼市不大涨。说白了，这些媒体也寄生在楼市繁荣、房价上涨的链条上。
老百姓不像营销代理、开发商、地方政府、媒体那样，打了鸡血似的怒怼市场降温，死磕低迷需求。但是，他们是践行这一理念最无声却异常强大的力量。某媒体街头采访，问：改革开放这些年，您觉得有多大的获得感？有人答曰：获得感满满，家里买了2套房，一套自己和儿子、儿媳妇住，另一套留给孙子未来娶媳妇。看看，所谓“获得感”，竟然是买没买房，买了几套房。
总之，楼市现在这个样子，高高在上，却不能往下走，因为有太多的“No”。继续向上万万不行，“一业兴百业衰”，灰犀牛就在前方。对于这个结局，大家都要负责任。“雪崩时，没有一片雪花是无辜的”。列祖列宗面前，没有雪花，何来雪崩？
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
发表于 2019-10-24 11:31
