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触目惊心！现在不买房，未来更买不起！ 4月11日下午，博鳌亚洲论坛2018年年会“楼市：这次真的不一样”分论坛在博鳌亚洲论坛国际会议中心举行，经济学家管清友的一席话，引起了热议。
在谈论房价一环节中，管清友语气诚恳地奉劝在座的听众：
如果你觉得现在房价很贵，如果现在能买，有这个实力买，就抓紧时间买。因为如果你嫌贵，十年以后更买不起。没钱就去借钱买，你得去买你买不起的东西。
他认为，在楼市严调控的今天，中国房地产市场确实到了不同阶段。
九十年代末期开始进行住房货币化改革以后，经历了二十多年的发展，到今天这个阶段，供需两端本身也都发生了变化，原来的增长是斜率非常陡峭的增长，未来不管有没有政策的调控，增长的斜率本身也要放平，开始放缓。
但他也明确了，放缓并不是降低房价，这并非调控的目的。
许多地方为了让数据好看一些，呈现出被抑制住的场景，虚报价格，所谓的统计价格与实际成交价格严重不符，只不过是为了明面上好看。
管清友的观点很明确，与本号一直以来的观点几乎一致，就是未来中心城市的房价大涨是不太可能了，但会进入慢涨通道，因此有钱就赶紧买，未来的房价不会跌，只会更贵。
就在管清友“大放厥词”之际，老空军潘石屹也放出狠话，对房地产开炮：今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违基本常识。
他认为，中国的房价已经高的离谱，不久就会下跌。
他的逻辑是，目前中国的租金回报率太低(租金回报率=年租金/房产当下总价格)以北京为例，北京目前的办公楼租金回报率是3%，住宅租金回报率1%，而正常的租金回报率范围应该是银行贷款利率+1%~2%。
目前各行业贷款基准利率4.9%，按老潘所言正常的租金回报率应该就是6%~7%，一旦实际租金回报率严重低于正常租金回报率，就预示着房价要下跌，反之要上涨。
他自己希望地方将过高的房价压下来，让租金回报率回到正常水平。潘石屹还解析了高房价的构成，土地成本和税金被地方拿走了，利息被银行拿走了，利润被开发商拿走了，只有房价不停地上涨他们才有高回报，所以各方都在期盼着房价永远涨下去。
潘石屹说十五年前，谁要敢说房价上涨，是会挨板砖的，如今反过来了，谁敢说下跌就得挨板砖。
管清友和潘石屹，他们一个是经济学家，一个是企业家，都不是信口雌黄的人，对于他们俩的言论，到底谁对谁错呢？
本号认为，都对。只不过管清友说的是现实，潘石屹说的是愿景。
从内心出发，凡是买不起房的人以及地方管理层都希望房价能够下跌，都希望百姓的生活压力小点，有广厦千万间，可庇天下寒士。
但现实告诉我们，中国中心城市以及一些三四线城市仍会继续慢涨下去，直到城市化进程结束，直到地方摆脱土地财政依赖。
潘石屹以国际惯用的租金回报率来预测中国房价将下跌，不妥。
首先，租金回报率根本不适用与中国，因为欧美日都已完成了城市化进程，中国仍处在城市化进程当中，国情不同怎可直接套用？
其次，欧洲、美国等土地都是私有的，而中国的城市住宅用地是国有，作为地方财政的重要来源，房价已经牵涉到了方方面面。
按照任志强的逻辑，影响房地产市场的四个因素国家基本制度、经济政策、市场中的供求关系，这几个因素共同决定了中国房价易涨难跌。
1、国家基本制度，这里主要指土地制度
我国的土地制度短时间内不会发生变化，在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下，中国房地产市场不可能会发生根本性变化。
2、经济政策方面
中国的货币一直在超发，导致资产价格一直在上涨，尤其是房价。
过去M2增速一直都是GDP增速的2~3倍，如果将M2增速理解为货币发行速度，GDP增速理解为财富创造速度，那么货币贬值速度≈M2增速-GDP增速。货币在贬值，房价焉能不涨。
此外，从购房贷款利率来看，中国的购房贷款基准利率过去二十多年一直在下降。
即便去年和今年相继上浮了首套房和二套房贷款利率，但与历史相比，仍处在低位，说明地方仍在鼓励买房。
3、供求关系，也就是人口和土地供应量。
中国的城市化已经进行了几十年，中心城市人口持续流入，按照发达国家的城市化率计算，中国的城市化还将有继续维持10年。人口持续增加，购房需求量一直在增加。
2017年，武汉、西安、成都、长沙、杭州、南京、郑州等20多个城市加入了人口争夺战，人口正加速流入这些城市。购房需求量暴涨，造成了这几个城市的房价在2017年强调控的背景下，依然来了一波大涨。
有人或许很好奇，热点城市当中，除了深圳面积小，土地不够供应外，其他一些城市尤其是二线城市面积超大，拥有足够的土地，为什么就不加快增加土地供应量呢？
地方增加土地的速度是根据户籍人口增加量来推出的，其供应速度严重滞后于实际人口增加速度，导致需求暴增刺激房价上涨。
至于为什么要这样做，道理不用多说。如果地方一股脑地将土地全部廉价拿出来，后续的财政收入指望谁去？只有每年给出一些，坐享成本上涨，才可以细水长流。
(本文观点仅供参考，不代表中金在线立场)(来源：财经观潮
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发表于 2018-4-13 19:54
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