以房养老试点行不通是市场理性选择

遨翔天地间

[ 本帖最后由 遨翔天地间 于 2016-6-20 10:37 编辑 ]\n\n                    以房养老行不通是市场理性选择
                    2016年06月03日 来源：中国青年报
     为什么会这样？单单是传统观念的问题吗？我以为这样的解释，其实是对现实的回避。理论层面的合理举措，之所以在现实层面行不通，必有其背后的理性原因。
     中国保监会推出“以房养老”试点近两年后，成效并不乐观。目前，全国反向业务投保人共78人59户，办完所有流程的仅47人38户，其中北京18人12户，上海13人11户，广州14人11户，武汉2人1户。为何参加“以房养老”试点的人比较少？业内人士表示，以房养老和传统观念有很大的冲突，容易让人产生“坐山吃空”的印象。
      所谓“以房养老”，就是老人把房子抵押给保险公司，每月由保险公司支付养老金，但老人生前可以一直住在房子里，身故之后房产归保险公司处置。这种设计当初被宣称是“全世界公认的模式”。但是现实中“以房养老”少得可怜的参与者，如果不能直接说失败，至少可以说没有搞起来。这与当初各界对“以房养老”的期望值，显然存在巨大落差。
      为什么会这样？单单是传统观念的问题吗？我以为这样的解释，其实是对现实的回避。理论层面的合理举措，之所以在现实层面行不通，必有其背后的理性原因。站在老人的立场，确实大部分老人更愿意把房子留给孩子，但更重要的是，有房子特别是有多套房子的老人并不缺钱花；那些真正缺钱花的老人，要么没房子，要么房子不能转让（比如农村老人），想“以房养老”也没办法。所以，“以房养老”是锦上添花，而不是雪中送炭。
       “以房养老”之所以对有房子的老人缺少吸引力，一个重要原因是钱实在太少了。国内推出“以房养老”业务的保险公司，暂时只有幸福人寿一家，根据条款，一套价值100万元的房子（这是保险公司的估价，而非市场价），60岁的男性每月只能拿到2514元，如果是女性，则只能拿到2082元。之所以女性更低，是因为保险公司给投保人划定的预期寿命是85岁，而他们认为，女性比男性可能活得更长。
      这样的回报率显然不高。如果老人直接把房子卖了呢，可能得到120万元甚至更多，用这些钱购买国债或者固定收益产品，哪怕扣除租房费用，收益大概也能与保险公司给的钱相当，而且不用拼寿命，还能把本金留给子女。所以，“以房养老”保险产品对老人没有太多吸引力。那么，保险公司为何这么“抠门”？
      其实，保险公司也有他们的苦衷。即便有关部门鼓励，保险公司仍然对“以房养老”不热衷。因为房价有风险，谁也不知道二三十年后房价怎么样，倘若大跌了怎么办？还有，70年产权的问题一直没有得到明确，老人的房子到保险公司手上的时候，可能快要到期了，假如要补缴土地出让金，又该怎么办？而且，房子是需要维修成本的，质量不好的房子更如此。虽然房地产火热的时候，再老的房子都有人要，可等到保险公司将来出手的时候，真有那么容易吗？
      明乎此，“以房养老”试点效果不佳，不只是观念的问题，而是市场的理性选择。

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这是保监会不做充分调查研究，就大肆宣扬和试点的必然结果！

今天中央电视台焦点访谈也报道了以房养老试点不理想！

海林

明乎此，“以房养老”试点效果不佳，不只是观念的问题，而是市场的理性选择。因人而言，因地制宜，谢谢遨翔天地间老师的介绍，很有道理的判断，问候新的一周快乐！

遨翔天地间

2013环球时报已有报道：中国对外经济贸易大学公共管理学院劳动与社会保障系主任李长安15日接受《环球时报》记者采访时表示，“以房养老这种模式在国外较成熟，但不是很普遍”。
有关方面并没有接纳，偏偏大力度宣传，现在试点可谓失败。

国外如何推行以房养老
2013-09-16 02:35环球时报

　　【环球时报综合报道】从明年开始，我国将启动“以房养老”试点，这一在国外较为成熟的模式，在国内刚刚起步。房产的产权、收益和风险等问题是百姓最为关心的，这些在美国、加拿大和新加坡等国都有明确规定，但其中存在的问题也是值得中国借鉴的。

　　国务院近日在关于加快发展养老服务业的若干意见中称，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。以住房反向抵押的办法试点“以房养老”，又称“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

　　中国对外经济贸易大学公共管理学院劳动与社会保障系主任李长安15日接受《环球时报》记者采访时表示，“以房养老这种模式在国外较成熟，但不是很普遍”。目前，中国一些城市已开展此类业务，但失败例子很多，这个市场还非常小，银行的业务也难以推行下去。他认为，“以房养老”在中国的主要困难有三方面：一是能否满足养老需求，能贷多少款，每月能拿到多少钱，这些疑问是老人不愿意的最大原因；二是“反向抵押”的房子到期后，产权属于谁。房子对很多中国人来说是奋斗一辈子的结果，老人基本上要把房子留给下一代，贷款到期后若被银行收走，很多老人是不愿意的；第三是信息不对称，中国一些银行、保险公司等发生的不讲信用、乱收费等问题，也让一些人感到把房产交给他们不放心。他认为，未来“以房养老”只能是中国政府推行的养老保险的一种补充手段。

　　对于一些金融机构担心的70年产权问题，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌15日对《环球时报》表示，《物权法》已规定除非国家利益需要，一般情况下，房产可继续使用，至于产权能续多少年以及交不交土地出让金政策都没定，但这是普遍问题。

　　据记者了解，在新加坡，申请“倒按揭”的老人需年满62岁，“倒按揭”由新加坡职工总会下属的保险公司以及新加坡华侨银行提供。老人去世前或出售房屋前都不需还贷款，贷款到期时如不能支付贷款和利息，贷款人将出售房产。房子在新加坡人心中也有着特殊地位，很多老人希望把房子留给后代。所以，新加坡老人还可以有其他选择来“释放房子的价值”。比如，把多余的房间分租出去，或者换较小的房屋以获得差价。55岁以上的老人如果愿意换成更小的组屋，政府还会给予额外现金奖励，存入其中央公积金账户。南洋理工大学学者李明江对《环球时报》表示，存入公积金账户用于养老的钱，利息高于一般商业银行利息。此外还可租赁回购。新加坡组屋一般产权99年，符合规定的老人保留房屋30年的权限，剩下的由政府回购，钱同样打入公积金账户，30年后若老人仍健在也不会让他无家可归。新加坡政府还修建了老人公寓供租住。总之，以房养老主要是为了帮助拥有房产但现金拮据的老人提高生活质量。

　　在加拿大，就狭义的“以房养老”即“倒按揭”而言，其归还期限较为灵活，一般没有固定期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。这种加拿大式“以房养老”和美国式差异很大。美国模式包括“抵押式”、“搬离式”和“共享式”。“抵押式”最为普遍，62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，协议有效期内可按月领取生活费，到期后归还本息，或将房产折价；“搬离式”是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署还贷协议；“共享式”则要求老年人出让住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

　　李长安表示，对于产权，西方一般有两种处理方式，一是老人把房子抵押后，银行等将老人送往养老院、老年公寓，而房子用于出租，租金成为银行利润来源；二是贷款到期或者老人去世后，银行将房子继续出租或卖掉，回收的利润如超出预期，还可能让老人的子女继承。

　　不过，即使在运转较为成熟的西方，“倒按揭”也仍存在一些风险，比如老年人平均寿命越来越长，导致贷款资金链被拉大，要付的利息也比较多，老人可能会因此欠银行钱，因此在加拿大，大型商业银行对这种贷款兴趣不大，小银行和商业金融公司是办理这类业务的中坚。另外，房价波动也可能造成房产贬值。（本报驻泰国、加拿大特派特约记者 王慧 陶短房 本报记者杨沙沙张怡玮 ）

《环球时报》

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        中国下月试点“以房养老” 国外推行多年受冷落
         2014年06月25日 07:15:35 来源： 北京青年报

                  
         一对美国伴侣在老年社区的住处庭院里 供图
    6月23日，中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。而纵观全球，“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，但市场反响并不热烈。其在实践过程中存在的各种问题对于中国推行“以房养老”政策有着很强的借鉴意义。
    澳大利亚：
    “以房养老”是最后的选择
    说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的“以房养老”，步入古稀之年的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西摇了摇头说：“不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”
    澳大利亚文化鼓励自力更生，拥有自己的房子是一个人自立、成功的主要标志，年老之后也尽量不依赖子女或亲戚。在自己行动不便需要看护时，老人们通常的做法是将房屋出售，获得现金后向养老院交押金，入住养老院。
    在澳大利亚，反向抵押贷款不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，可能导致贷款者债务膨胀，以致需要进老人院时凑不足入住押金。此外，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，将房产保持在一定状态。而老人本身很可能已没有能力干修房子的活儿，请工人来做的费用又相当高。如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准。
    美国：
    “以房养老”市场空间小
    美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目，由政府提供担保。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。
    “以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。与传统抵押贷款不同的是，它无需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。
    据了解，美国人的退休收入主要有三个来源，一是政府提供的社会保障金，所有美国老人都有这部分收入，是保障最基本生活的资金来源；二是企业年金等私人养老保险项目提供的养老金，部分美国老人有这笔收入，是改善退休生活的资金来源；三是个人存款，这笔资金因人而异。而“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并非核心收入来源。
    新加坡：
    “以房养老”套现作用不明显
    上世纪90年代，反向按揭在狮城试水，2006年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡。政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划，允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源，但同样应者寥寥。
    屋契回购计划规定，达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现为63岁)，只要家庭月收入不超过3000新元，且名下没有其他房产，即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局，获2万新元津贴，并以30年租约继续居住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头，屋主加入公积金终身入息计划，晚年可以每月领取一笔固定现金。
    郭祖恒膝下无子，妻子8年前去世，与耄耋之年的母亲、弟弟一起生活在一套1985年购置的三房式组屋。他参与了屋契回购计划，以30万新元将剩余70年屋契卖给建屋发展局，其中17万用于支付未来30年房租，剩余13万大多归入公积金账户，每月领取700新元，基本满足一家开支。
    屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。遇冷原因是套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，30年期满后若还健在，是否会无家可归；一些老人原本属于低收入人群，可从非盈利机构获得免费或超低价的养老产品或服务，参与计划后能否继续享有这些服务不得而知。专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。据新华社
    分析
    “以房养老”在中国或存两大壁垒
    按照《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》规定，60周岁以上拥有房产完全产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，还继续拥有房屋使用、收益等双方协商后处置权，并照约定条件领取养老金直至身故。身故后保险公司将获得抵押房屋处置权。
    不过相关调查显示，以上海为例，有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加。
    最主要的原因是观念问题。在中国，虽然大多数老人已经对“养儿防老”的观念有了一定的改变，但是对于家产传后的观念，却并不是那么轻易地就能改变得了的。尤其是自己辛苦了一辈子留下来的固定资产，基本上所有的老人都是将这些具体的资产在自己百年之后留给了子女继承，很少有老人能接受将房子抵押给银行或者保险公司。
    此外还有一些“技术”壁垒需要突破，最大的壁垒是中国的房产产权都是70年。产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理，到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。所以一些保险公司对此也都很慎重，在房产的估值上一般都会大大低于目前市场价，以此来规避风险。而这恰恰又是很多老人放弃选择以房养老的主要原因，感觉很不值。 文/宗和

雪山上的青松

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遨翔天地间 发表于 2016-6-19 22:31
这是保监会不做充分调查研究，就大肆宣扬和试点的必然结果！

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