住户提供的双井恭和苑提价前后收费对照表

两位住户家属提供的涨价前后收费对照表

贵的确有贵的道理

记者先后走访了3家高端老年公寓：

1、西南三环的新华家园莲花池尊享长者公寓；

2、位于西南四环外的椿萱茂(青塔)老年公寓；

3、位于市中心南二环内，即将开业的首厚康健康养社区。

其中新华家园是新华人寿保险(上市公司)旗下的第1家高端老年公寓；椿萱茂是远洋地产(上市公司)旗下的高端养老品牌，青塔是北京的第3个老年公寓；首厚康健是市属国企首旅集团、厚朴投资(亚洲顶级私募基金)、以及中国健康养老集团(央企)联合成立的高端养老品牌。

这3家老年公寓：奢华却又温馨的装修风格、星级酒店标准的房间、丰富的公共配套功能区(医务室、咖啡厅、电影院、酒店式餐厅、棋牌室、阅读室、书画室、空中花园、手工区、理发室、国外进口的专业护理设备……)，和全方位、专业化、健康快乐的服务理念，都让初来乍到的人膛目结舌。

这样的环境，运营成本真的很高

这3家老年公寓收费都过万，根据选择的房型、以及入住老人身体状况的不同，分为：自理、失能、失智，其中失能、失智还会再细分不同等级，收费区间在每月1万至2.5万，包含床位费、服务费、餐费，另外还需要一次性纳押金、安置费等费用。

每月1万+的收费确实不便宜，那么这些项目是否盈利呢？但意外的是：按照市场化的方式算账，目前北京几乎没有一家高端老年公寓可以实现盈利，即使入住率100%的项目，也很难实现盈利。

以其中一家养老机构为例：

• 社区内建筑面积2万平米，其中公摊面积(包括老人活动空间、无障碍通道等)占比40%，规划共容纳300户(约400人)，每户建筑面积40平米。
• 以入住率100%进行成本测算，租金成本3.5元/㎡/天，平摊到每户为7000元/月；
• 人力成本方面：300户的养老院至少配以90人的管理团队(包括一线服务人员55人、行政和财务人员各5人、餐饮工作和保洁人员各10人、管理层5人)，
• 在公司承担五险一金的情况下，所有工作人员税前工资平均大约6000元/月，平摊到住户每人为1800元/月；
• 折旧摊销费用方面，假设固定资产投入6000元/平米，按照15年折旧年限，社区整体的折旧摊销费用为67万/月，平摊到每户为2667元/月；
• 日常运营开支(能源及物业费等)方面，若以20元/平米/月计算，平摊到每户的成本为1333元/户。
• 这四个方面的成本加总已经达到12800元。

养老行业专家说：

“如果不是背靠大企业，在目前市场环境下，这些高端老年公寓很难生存，客观来说，这些公寓所提供的硬件和服务成本高于它们对住户每月1万多的收费，但是目前高端养老市场还处在培育期，这些企业也是在布局阶段。”

养老要提升品质

就像开头说的《我不是药神》里的话：如果不给医药企业利润空间，或许就没有企业承担巨大的成本和风险去研发新药，最终受苦的还是病人。

借此说到养老行业，很多专家也多次提到：“我国养老服务长期由低端的养老院、福利院提供，除了低质量、缺乏安全感的服务以外，更出现了虐待老人的现象，引起了社会的极大关注。而高端老年公寓的出现，不仅引领了养老服务的品质升级，更在推动中国养老产业发展、引导养老服务消费观念、培养专业人才等方面起到了不可或缺的积极意义。”

养老难题如何破？

民政部统计数据显示，我国60岁及以上老年人口在2012年底达1.94亿人，占总人口的14.3%；而到2016年底，这一人数已达2.3亿，占总人口的16.7%。而截至2017年9月，我国养老机构总数超过14.46万家，2012年底时的数字时4.43万家。粗略计算，平均1500多位老人对应一家养老院。

具体到北京市，根据北京市民政局宣教处向记者提供的统计数据，截至2017年底，北京市共有常住老年人口358.2万，占总人口比重为16.5%；其中，户籍老年人口333.3万，占户籍总人口的24.5%，其中，65周岁以上户籍老年人口219.9万，占户籍人口的66%；80岁及以上高龄老年人口占老年人口的16.72%，失能老年人口占老年人口的4.78%，独居老年人占老年人口的9.4%左右。

2015年，经市政府批准，市民政局、市规划委发布《北京市养老服务设施专项规划》，提出了“9064”发展目标（90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老），明确到2020年，全市人均养老设施用地达到0.25平方米。按照2020年60岁以上常住老年人口规模400万人测算，将有384万老人居住在家里；将有16万老人入住机构养老设施集中养老。

实际上，每个年代的老人想法和需求并非完全相同，像出生在上世纪五六十年代的那些老人更愿意接受“以房养老”，而现在80、90后的父母，无论是为子女考虑还是自己真的能够接受，对于养老的想法其实很灵活。

随着80、90后新一代承担养老的人群的崛起，预计在2022年左右（80、90后的父母年龄在50至70岁之间），在北上广等一线城市内，可能会出现类似“老年版”的长租公寓。因为不管最终是否在一线城市落户，这些年轻人日后在给父母看病时还是会尽可能选择一线城市。届时，入住时间灵活、服务方便、价格公道的“老年版”长租公寓，或许可以满足以独生子女为主的80、90后在解决父母养老以及看病方面的需求。

文章资料来源：北国网、中国经营报

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