本帖最后由 遨翔天地间 于 2020-9-1 09:27 编辑
关于未来房地产的判断 作者： 管清友 管清友博士是深入国家政策咨询与建议，曾数次受邀为全国人大财经委 、证监会、工信部、发改委、财政部、商务部、国家能源局等部委及多个省市做政策咨询和经济分析。 与此同时，管博士还广泛参与了陕西、浙江、河北、广东、新疆等地方政府的政策咨询，尤其在产业规划与区域发展领域提供了众多有价值的政策建议，并被广泛采纳。 管清友博士长期从事能源、宏观经济与政策研究，曾先后获得“中国青年金融学者奖”、新京报“十大青年经济学人”、“新财富最佳分析师宏观上榜团队”，和讯“中国最佳宏观研究团队”等殊荣，并受邀为人民日报、华尔街日报、FT等权威媒体撰写专栏。 管清友博士还广泛参与各类企业和行业的决策咨询，曾多次受邀为银行、石化、环保、造纸、电子、汽车等行业论坛或峰会发表主题演讲。其创办的公众号和高端交流圈“清友会” ，被腾讯财经“壹克自媒体联盟”评为最具价值智囊号，目前已聚集超过3000名来自政府、金融、企业界的会友，是目前国内最具影响力的交流圈之一，定期举办的线上线下活动。
2、政策层面不太希望看到大波大动。这一轮楼市调控的意图就是“摁住”，引导资金从地产流向其他行业。 3、房地产融资环境的改变，直接导致“高杠杆融资、高周转滚动”的底层逻辑发生改变。 4、房地产业以后也像制造业、消费业一样，要赚品牌溢价、经营溢价等等。 5、房企拿地自有资金的比例提高、杠杆加不上去了，这样挣钱都是挣辛苦钱，赚不到金融的钱、杠杆的钱。 6、香港的房地产，目前平均杠杆率40%，内地为70%。为什么前者保持在这么低的水平？因为香港企业吃过高杠杆的亏，经济泡沫袭来，高杠杆的副作用是摧枯拉朽的。 7、决策层目前对房地产的政策，是根本性的政策，调控思路改变。房地产如果还是高杠杆、高周转，对其他行业就影响太大了。 关于资本市场：房地产估值逻辑改变 8、地产的投资逻辑变了，估值逻辑必然也发生了变化。最近很多板块都处在历史（接近）历史高位，比如新能源电池。但是军工、地产两个板块处在历史估值水平之下。 9、房地产现在的估值水平，只有历史水位的20%多。房地产板块主要受政策的影响，政策很清楚是“摁住”地产，让资源更多流向其他行业。那么二级市场给它的评估是低周转、低杠杆，回报率降低。相应的，估值怎么可能上得去。 10、现在地产IPO很慢，物业IPO相对很快，大消费等企业的IPO速度更是会越来越快。逻辑是一样的——通过加快其他行业的IPO，吸引资金流入。 11、从3-5年的周期来看，中国会有大量的新增IPO，相当于创造了新增的资产，可以在某种程度上稀释和抑制股票市场的泡沫。 12、这一轮IPO窗口期，地产或不能分羹到太多份额。这也正是决策层希望发展的方向。 13、过去很多城市房价10年涨10倍，未来可能顶多就10年涨1倍（但也可能下跌）。 14、过去40年中国平均每年高于9%的增长速度，房地产价格也加快上涨，很多人可能尝试过房价涨了10倍的体验。但在未来，整体涨幅会大幅变慢，这跟几个周期的变化有关系：一是，整个经济周期从高速增长到了中高速增长。二是，整个金融周期，2008年上行周期结束，2008年以后的那10年整体流动性其实偏紧，2017年金融周期下行。三是，整个房地产行业本身发生了变化，供给量增加，需求量开始减少。 15、2013年后可以发现劳动年龄人口都出现了下降，刚需人口也出现倾向性，所以供给在增加，需求在减弱，“斜率”变平了，自然价格的所谓波动也会变平。 16、内循环对房地产的影响，说是机会或者冲击都不对，两者兼具。 17、启动内需，不只是发点消费券，也不是鼓励大家都去买房子，而是从生产要素的角度（比如土地）产生作用。首先肯定就是从供给端，比如增加土地入市规模。 18、生产要素，比如土地的供给主要存在两个问题：住宅类土地供给太少（只有20%不到）；留给开发商的利润不够。 19、那么既然是生产要素改革，同时也符合启动内需的需要，把土地产权做彻底的变革，可能已经到时候了。 20、土地改革力度和步子要更大一些。不仅是形成城乡土地市场的统一，而且在土地产权、法律上要做一些变动。从改革的深度、广度和潜力来讲，确实还是很大。
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发表于 2020-9-1 09:25
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