胡舒立质疑楼市政策：这哪里是去杠杆？

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             胡舒立质疑楼市政策：这哪里是去杠杆？      
           发表日期:2016-03-28 19:57    来源:   易天富
      3月28日，财新传媒总编辑胡舒立撰文对当前中国城市利用加杠杆的方式去楼市库存表示质疑，她认为，这样做极易导致资产价格泡沫膨胀，而泡沫破灭的后果，远比股市泡沫破灭更为严重。同时，她也表示，“这些风险和问题，折射了金融体制和财税体制改革进展不畅，国家治理水平有待提高。”
     胡舒立28日在《财新周刊》——《这哪里是去杠杆？》一文中表示，去库存、去杠杆包含在今年制定的五大经济任务之中，但政策在房地产市场实施不见收敛，反有加强。在一线城市，银行信贷向房地产市场倾斜，P2P通过地产中介对接首付贷，银行表内外资金也以种种名目推高个人购房杠杆。多个城市下调利率，降低首套和二套首付比例，辽宁沈阳流产的高校、中职毕业生“零首付”政策即为典型。
     胡舒立认为，以加杆杠方式刺激房地产，隐藏着多重风险：造成一线城市、二线城市热热闹闹，三四线城市依然冷冷清清。而且在加杠杆过程中，银行风控机制近乎失效。在一些财政拮据的地方，政府对去杠杆缺乏动力，且有助长加杠杆倾向。“这些风险和问题，折射了金融体制和财税体制改革进展不畅，国家治理水平有待提高。”
      胡舒立说：“居民加杠杆极易导致资产价格泡沫膨胀。泡沫一旦破裂，低净值、高杠杆的家庭将首当其冲，居民支出减少，企业产出下挫，形成恶性循环，酿致经济灾难。房地产市场具有周期长、振幅大的特征，泡沫破灭的后果，远比股市泡沫破灭更为严重。”
      胡舒立呼吁：当前的去房地产库存，绝不能以放弃去杠杆、甚至过度加杠杆为代价。这关乎中国经济在近中期的起码承受能力，也关乎中国经济长期能否实现发展方式转换。
      胡舒立有“中国最厉害的女人”之称，坊间一直传言她跟习王阵营关系密切，而胡舒立也往往在关键时刻替习王发声。
      楼市是各地方政府财政的主要来源，也是拉动GDP的动力之一。政府为了刺激楼市，从2015年开始陆续出台了很多刺激楼市的政策，今年又有降低房贷门槛等刺激措施出台，希望借着这些新措施拉动三四线城市的楼市销售，但令政府意想不到的是，新措施没有刺激到需要刺激的三四线城市，反倒把一线城市和部分二线城市的楼价炒了起来。
       一线城市和部分二线城市进入2016年以后房价上涨不停。
      今年1月份深圳房价同比去年涨52%，上海涨18%，北京涨10%。3月18日的数据显示，和2月相比，70个大中城市中，楼价下降的有15个，上涨的有47个，持平的城市有8个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，上涨的城市有32个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为57.8%，最低为下降3.9%。二手房市场与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有28个，上涨的城市有34个，持平的城市有8个。
      房价上涨带动了民众买房，很多人都是借钱买房，有的甚至连首付都是借来的。据《华夏时报》报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。如果“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加，风险进一步加大。
      中原地产首席分析师张大伟表示，更多的场外杠杆在出现，各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，即杠杆率可以放大到20倍。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类加杠杆背后的担保机制并不健全，增大各类风险。
      一些资金不足的民众也想利用这个机会投资房地产，但因为资金不足就想出了很多炒房的方法。有的民众采取“凑份子”方式买房，即两位或者多位朋友签订一份合约，在合约上注明各自出资的比例，未来大家商议决定出售房屋后，再按出资比例提取利润，倘若投资房产失败，也各自依据比例承担损失。
      还有一种方式是“众筹炒楼”。深圳二手房众筹平台“拼房网”声称，起投价1000元人民币便可参与众筹购房，一年后可选择回购或出售。据这个去年10月上线的网站资料显示，目前这一平台已完成九套房产的众筹。
政府看到房价猛涨的城市很多人首付贷款、零首付买房，开始担心，近来开始出台整顿措施。
      3月1日，新华社发表社论，提醒警惕一线城市房价非理性上涨。作为官方喉舌发声，表明了政府对此轮房价暴涨的担心。新华社承认房价的过快上涨或意味着风险临近。而这对遭遇下行通道中的中国经济将是致命的打击。
      住建部部长陈政高3月5日在两会期间称，近期一线城市房价变化非常大，正在采取实行严格的限购政策等五个方面控制楼市。
央行副行长潘功胜在两会时表示，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务，或者与P2P平台合作开展的金融业务，没有相应资质属于违法经营，央行将对此进行清理整顿。有媒体表示，这是政府开始清理房地产产业链上无序加杠杆的帷幕。
       近来上海、深圳等一线城市和部分二线城市陆续出台了调控楼市的措施，提高二套房的首付。
       高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在3月23日参加博鳌亚洲论坛2016年年会时表示，中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是政策在不断地推动它，包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松。这样做的目的是为了稳增长、稳金融。但是这样做可能是以更长期的不稳定为代价的。  

阳夏居士

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申老李

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