作者齐俊杰，大陆财经专栏作家
今年仿佛去年的轮回，只不过是去年炒股的人狂欢，今年是炒楼的人沸腾。而实体经济一样的越来越弱，企业盈利在下滑，居民实际收入下降。人民币汇率的压力同样存在。资本的气氛非常浓重。
其实房子跟股票一样也不一样，所谓不一样的地方，就是他还有一个基本属性就是自住，也就是大家都习惯说的刚性需求，我理解的刚性需求，就是人均30平米。如果你说你要换一个150平米的房子，想住的宽敞一点，管这个也叫刚性需求，这就纯属找骂了。房子的欲望，跟金钱的欲望是一样的，根本没有止境。上亿的房子都有，难道那也是刚性需求？所以，算算你家几口人，如果人均超过30平米，你还要再买房，那么显然就不再属于刚性需求，房子已经变成了跟股票一样，成为了一种投资品。你买他的唯一理由，就是基于他日后还要涨价。现在不买，怕以后再买就亏了。仅此而已。
如果房子变成了投资品，那么这个问题就十分简单了，我们讲过股票的估值模型，套到房子里其实完全适用。
首先你要看看市盈率吧，也就是股价和每股盈利的比值。那么房子的市盈率怎么算呢？当然是要算租售比，租售比就是市盈率。也就是你房子的市值除以你房子每年的租金，如果一只蓝筹股，我们说他的合理市盈率不应该超过20倍，那么房子呢，也可以参考这个逻辑。但可惜，现在大部分房子的市盈率已经超过了50倍。换句话说，你买一套房出租，一年只能收回本金的2%，要租50年才能回本。
（十年租售比走势越来越低，说明房子的投资价值已经完全不具备了。彻底进入博傻阶段）
其次买股票你得看看技术走势吧，房地产涨了十几年，几乎没有过像样的调整，满满的完全都是获利盘。只要一变天，这帮人肯定都会往外抛售。而且很多人都是3000多买的，现在涨到5万了，到时候他要跑，谁也拦不住了！
第三买股票你得算算成本，我们现在买卖股票的交易成本基本都在万分之五左右，所以这个市场的交易还是很活跃的。再看看房子，竟然最低还要1%，动辄一套房子的交易费用就要几十万元。这房子多过两次户，收税就能收出一套房子钱。
第四股票你得了解杠杆，去年就是最后一段配资炒股迎来了高潮，将整个股市推上了万劫不复的地步，那个时候的杠杆比例大约在1:5，最高也就1:9左右。那么楼市呢，国家本来规定的是2-3成首付，这就相当于从国家层面给了你5倍杠杆，而有的中介公司，再给出了首付贷业务，也就是说首付也不用你出了，0首付也是有的，保守一点的是1成首付，这就相当于在原来的基础上扩张了杠杆倍数。目前的房地产投资的倍数已经达到了5-10倍。不要以为他们是做慈善，一旦市场房价跌10%，这些配资公司就开始抛售你的房产了。千股跌停见过吧，千楼跌停也并非没有可能。
第五股票你得考虑流动性吧，也就是市场成交量。都说天量天价，5000点的成交量明显出现了个山峰。而且是无法逾越的山峰。这就说明在这个地方大量且充分的换手，你想想在这个位置谁在买？都是你的亲戚朋友，叔叔大爷，包括自己在这里冲进去。那么谁又在卖呢？肯定是那些大机构甚至产业资本们，他们在高位套现。楼市也一样，最近交易大厅特别火爆。楼市高位你身边的人又都蠢蠢欲动，但有没有考虑过谁在卖？卖房的人不知道涨吗？他们为什么要在这个位置卖房？
第六股票和楼市投资一样，都是投资，那么唯一不变的道理就是8赔1平1赚。现在好像所有人都赚了，那是因为他们现在没有变现，只要变现的运动一开始，你会惊奇的发现，这个定律神一样的存在。所以现在变现的人，其实就是疯狂的挤占那10%的赚钱阵地。而8赔的人群还在增加。
好了，如果你要投资楼市，应该有个清醒的认识了，还是说一句投资界的名言，上帝预让他毁灭，必先令其疯狂。我改一改说的更直白，只要一个投资品疯起来了，他也就别想平稳落地了。现在楼市已疯，而且是疯了好几茬了。所以这里面必然酿成大面积惨案。
有人说，如果楼市下跌我不卖不就完了，这只是个惯性思维，因为现在持有房子没有成本，你当然可以不卖，继续收你那3%不到的租金，但一旦开始征收房产税，增加持有物业的成本，那么未来房子可能不再甜蜜而成为沉痛的负担。房产税这个问题已经说了5年不止，今年肯定出不来，明年也够呛，但后年呢？大后年呢，5年之内出台应该是个大概率事件。
所以楼市已经到了鱼尾阶段，使劲咋么咋么还有味道，但其实已经全是刺了。
互联网坑完股市坑楼市
互联网在股灾之中是有原罪的，但互联网只是工具，罪魁祸首是那些滥用金融工具和互联网工具，且利欲熏心的人。
杠杆是金融的产物，说白了就是借钱来干事。而当你干事的收益超过了借钱的成本的时候，你就有的赚，相反如果你借钱的成本很大，但借来的钱却没有这么大收益的时候，你可能就亏了，长此以往一次一次的滚动借贷的后果就是连利息都还不上了。最后只能上天台去跳楼。
给大家做杠杆普法教育的是去年的股市，在一派祥和富足的景象之下，股市借助互联网的力量，把配资业务迅速扩大。让很多普通的投资者可以通过恒生的homs系统轻松的完成杠杆配资，然后将自有资金放大5-10倍，进入股市。相当于股市的资金也被放大了这么多，而专业的机构和投资人，特别是价值投资者在这样的杠杆狂欢之下，已经非常慌张了。他们本想长期持有几家公司，以获得现金流上的收入，但无奈公司的股价涨到天上去了，有的干脆清盘获利了结，但有的还不甘心就这么改变自己长期持有的理念，于是便在股指期货上做文章，进行量化对冲。将风险化解。这就变成了长期投资者纷纷开空仓以避险，压倒股市。最终5100点之上，股市崩了。连续的千股跌停，无论是配资公司还是投资者损失惨重，而很多银行也参与了配资业务，损失巨大，要不是临时成立中证金进去托市，恐怕银行的钱要折损大半，后面的风险不可想象。
互联网金融是这种杠杆的孵化器，本来在线下的杠杆，一旦披上了互联网的外衣，就迅速成长和扩张。之前查链家为什么？难道只是因为卖了套抵押的房子，显然不是！链家是做首付贷最多的地方，链家金融这两年风生水起，大量的金融产品疯狂兜售，说白了就是包着各种各样包装纸的杠杆，无非是借高利贷，将自己的自有资金成倍的放大。于是我们看到了楼市成交量起来了，交易价格也起来了。房子好卖了！
但问题是，有没有想过，已经配资到10倍杠杆了，将来还能放大到多少，100倍有没有可能？显然不可能，因为10倍杠杆，对于一个家庭来说意味着什么？一套500万的房子，贷款450万，我们就按照公积金+普通商贷的利率来算（实际上首付贷、税费贷的利率要高的多）贷款20年，那么每月的月供金额在28000元以上，以北京和上海范围来计算，有多少家庭承担的起这个月供？有人说，买500万的房子，不会连50万都掏不起，但如果是700万呢？1000万呢？这个首付贷的杠杆就起到作用了。
当然这还不是全部，一些做房地产的资产证券化公司，也在参与这种资金的周转，先把开发商的房子接过来，然后开发商承诺回购，一年赚20%。这样新房还没卖，就可以发新闻，说被多少多少购房人给一抢而空了。这些资产证券化公司，再把开发商给的这20%，变成P2P，打包给所有投理财的客户。然后自己的风险被分散了。当然开发商也不傻，这一年他要能卖出去房子，就尽可能的卖，如果卖不动，第二年再找家公司，以高出20%的价格再倒贷一次。这样房价在没有真实交易的情况，就又涨了20%。所以你所看到的，房子总是被抢购的，投资者总是疯狂的（其实你去数数售楼处门口的豪车数量，就知道这里面到底有多少是演员了，50万的车都开不起，凭什么买1000万的房子？）
种种金融乱象，促成了房地产市场的加杠杆，而加杠杆的后果就是将市值放大，然后必须后面有越来越大的资金在承接这个市值，如果后面的钱没有前面的钱多，那么这个市值的泡沫就会破裂。
当时股市泡沫破裂的导火索，就是在4000点以上，证监会严查场外配资，这就相当于上屋抽梯，让配资公司很紧张，被迫缩小规模降低杠杆，客观上造成了股市场外资金的减少，很快股市就崩了。而现在楼市呢？链家这个最大的配资公司已经被查了。其他的资产证券化公司，今年将被严格监管，也许我们会让子弹飞一会，毕竟有利于去库存，但估计也不会飞的太久。一旦场外资金不足，有可能是配资被查、有可能是本币贬值、也有可能是股市又好起来了，楼市马上将陷入股市一样的崩塌。
发表于 2016-3-6 09:44
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